🏠 Konut Sahibi Olmak : Gayrimenkul Sertifikası

💡 Türkiye’de Gayrimenkul Sertifikası Sistemi : Küçük Yatırımlarla Konut Sahibi Olmak Mümkün mü?

Okuma süresi : 16 dakika

🏠 1. Giriş : Ev Hayalinden Borsaya Açılan Bir Yol

Konut fiyatlarının hızla arttığı, kredi faizlerinin ulaşılmaz seviyelere geldiği Türkiye’de, “ev sahibi olmak” artık birçok kişi için bir hayal. Ancak SPK (Sermaye Piyasası Kurulu), TOKİ ve Emlak Konut’un geliştirdiği gayrimenkul sertifikası sistemi, bu hayali küçük yatırımlarla mümkün kılmayı amaçlıyor.

Peki bu sistem nasıl çalışıyor? Gerçekten işe yarıyor mu? Bu yazıda sıfırdan başlayarak, bu yeni nesil yatırım modelini en sade haliyle ama en kapsamlı şekilde açıklıyoruz.


📘 2. Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul sertifikası, bir konut projesinin bedelinin küçük paylara bölünüp Borsa İstanbul’da işlem görmesini sağlayan bir menkul kıymettir. Bu sayede bir evin tamamını almak yerine, tıpkı hisse senedi alır gibi evin bir kısmına yatırım yapabilirsiniz.

📌 Kısa tanım:

“Bir evin fiyatı parçalanır, bu parçalar sertifika olur, yatırımcılar bu sertifikaları alır ve isterlerse zamanla evi tamamlayıp tapu alabilir.”

🏗️ 3. Sistem Nasıl İşliyor? Adım Adım Anlatım

1. Proje Geliştirilir

TOKİ veya Emlak Konut, SPK onayıyla bir konut projesi geliştirir. Her konutun satış fiyatı belirlenir (örneğin: 2.000.000 TL).

2. Konut Sertifikalara Bölünür

Her ev, belirlenen sayıda parçaya (örneğin 10.000) bölünür.
→ 2.000.000 TL / 10.000 = Her sertifika 200 TL olur.

3. Sertifikalar Halka Arz Edilir

Bu sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlar. Yatırımcılar tıpkı hisse senedi gibi bu sertifikaları alıp satabilir.

4. Yatırımcılar Biriktirir

İsteyen birkaç sertifika alır, isteyen yavaş yavaş biriktirir. Sertifikaların fiyatı arz-talebe göre değişebilir.

5. Ev Değeri Kadar Sertifikaya Sahip Olan, Tapu Alır

Projede ev başına düşen sertifika miktarına ulaşan yatırımcı “asli edim” hakkına kavuşur ve tapusunu alır. Eksik kalanlar ise “tali edim” ile parasını geri alır.


📊 4. Asli Edim ve Tali Edim Nedir?

✅ Asli Edim

Yatırımcı, proje sonunda gerekli sertifika sayısına ulaşırsa konutun sahibi olur. Tapusu verilir.

💵 Tali Edim

Yeterli sayıda sertifika toplayamayan yatırımcıya, proje sonunda konutların satışından elde edilen gelir oranında nakit ödeme yapılır.

Not: Asli edim için belirli tarihlerde başvuru yapmak gerekir. Aksi halde otomatik olarak tali edime geçilir.


📈 5. Gayrimenkul Sertifikası Borsa İstanbul’da Nasıl İşlem Görür?

Her proje için bir sembol belirlenir (örneğin: GMKENT.E gibi)
Yatırımcılar, aracı kurumlar üzerinden emir verir.
Anlık fiyatlar arz-talebe göre belirlenir.
Sertifikalar günlük olarak alınıp satılabilir.

🟢 Bu da sistemin likit olmasını sağlar.


✅ 6. Avantajlar (Gerçek Hayat Perspektifiyle)

1. Küçük Tutarlarla Başlanabilir

200-300 TL gibi düşük meblağlarla yatırım yapılabilir. Bu, gençler veya düzenli geliri düşük olanlar için büyük fırsattır.

2. Ev Alma Şansı

Yatırımcı zamanla sertifika biriktirerek ev sahibi olabilir. Özellikle uzun vadeli hedefi olanlar için uygundur.

3. Likidite

Hisse gibi alınıp satılabildiği için ihtiyaç duyulduğunda satış yapıp nakde dönülebilir.

4. Devlet Güvencesi

TOKİ ve Emlak Konut’un projeleri olması sayesinde, dolandırıcılık riski çok düşüktür.

5. Alternatif Yatırım Aracı

Altın, döviz, hisse senedi dışında yeni bir yatırım alanı açar.


⚠️ 7. Dezavantajlar ve Riskler

❌ Ev Garantisi Yok
Yeterli sertifika biriktirilmezse ev sahibi olunamaz.

❌ Fiyat Dalgalanması
Sertifikalar borsada işlem gördüğü için fiyatları düşebilir.

❌ Proje Gecikme Riski
İnşaat süreci uzayabilir. Asli edim planları sekteye uğrayabilir.

❌ Vergi – Masraf
Tali edim geliri vergiye tabi olabilir. Ayrıca tapu harcı, KDV, noter masrafı vb. giderler de ortaya çıkabilir.


🔍 8. Türkiye’deki GEÇMİŞ ÖRNEK Uygulama: Park Mavera 3

📍 Yer: Başakşehir, İstanbul
👷 Ortaklar: TOKİ + Emlak Konut
🎯 Amaç: 143 konut ve 14 ticari ünitenin finanse edilmesi
💸 Her sertifika: 42,5 TL
👥 3.700 yatırımcı katıldı
📝 Sonuç: Çok az kişi asli edim hakkını kazandı, çoğu tali edim ile para aldı
Bu örnek, sistemin işlediğini ama yatırımcıların projeye zamanında ve yeterli ilgi göstermemesi halinde ev hayalinin gerçekleşemeyeceğini gösteriyor.


💬 9. Kimler İçin Uygun?

✅ Ev almak isteyen ama peşinatı olmayanlar
✅ Yatırımla konut birikimi yapmak isteyen gençler
✅ Alternatif yatırım arayan küçük yatırımcılar
✅ Riskleri göze alarak uzun vadeli yatırım düşünenler


⚙️ 10. Vergi, Tapu ve Masraf Detayları

Tali Edim: %15 stopaj uygulanabilir
Asli Edim: Tapu harcı, KDV, noter giderleri sertifika sahibine aittir
Alım–satım: Aracı kurum komisyonları geçerlidir

🧩 11. Sistemin Neden Yaygınlaşmadığına Dair Eleştiriler

-Yeterince tanıtılmadı.
-SPK duyuruları teknik ve halka uzak kaldı.
-Borsa bilgisi olmayan vatandaşlar ilgilenmedi.
-Proje seçimi, zamanlama ve değerleme eksikleri yaşandı.

🛠️ 12. Sistemin Gelişmesi İçin Öneriler

✅ Mobil uygulama ve kullanıcı dostu ara yüzlerle ulaşılabilirlik artırılmalı
✅ Vergisel teşvikler sunulmalı
✅ Asli edim için daha uzun süre verilmeli
✅ TOKİ ve Emlak Konut, kamuoyuna daha açık bilgiler sunmalı
✅ Daha küçük ölçekli, uygun fiyatlı projelerle yeniden denenmeli


🧠 13. Özet ve Sonuç: Ev Hayalini Bölüşmek

Gayrimenkul sertifikası, Türkiye’de yeni yeni gelişen bir yatırım modeli. Ev alma gücü olmayan bireyler için umut verici bir alternatif. Ancak sistemin iyi anlaşılması, beklentilerin gerçekçi tutulması ve yatırımcı eğitiminin artırılması şart.

Eğer ev sahibi olmak istiyor ama buna henüz gücünüz yetmiyorsa, bu sistem uzun vadeli bir çözüm olabilir. Ancak her yatırımda olduğu gibi burada da risk ve fırsatlar birlikte gelir. Yatırım yapmadan önce proje belgelerini, SPK duyurularını ve işlem koşullarını dikkatlice incelemeniz gerekir.

✍️ 14. SIKÇA SORULAN SORULAR 

❓1. Halka arzda ne kadar alım yapabiliyoruz? Belli bir üst limit var mı?

Gayrimenkul sertifikaları halka arz edilirken genellikle bir üst limit belirlenmez. Yani bu hisse senetlerinin eşit dağıtımlı halka arzı gibi “kişi başı maksimum şu kadar alım yapabilirsiniz” türü bir sınır yoktur.

Ancak:

Sertifika başı fiyat çok düşük (örneğin 42,5 TL) olabildiği için geniş katılımlı arzlarda yoğun talep gelirse SPK veya ihraççı firma talebi karşılamak için sınırlı tahsis yapabilir.
Böyle bir durumda “talep fazlası” nedeniyle herkes istediği kadar alamayabilir. Ama teknik olarak önceden belirlenmiş net bir alım sınırı genellikle olmaz.

Yani:

💡 Eğer çok yüksek talep yoksa, isteyen istediği kadar sertifika alabilir.

❓2. Alım gerçekleştikten sonra bu sertifikaların fiyatları nasıl belirlenir? Hisseler gibi işlem görecek mi?


📈 Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlar ve fiyatları tıpkı hisse senetleri gibi:

Arz ve talebe göre değişir.
Günlük alım-satımlarla dalgalanır.
Portföyünde görebileceğin ve anlık fiyatını takip edebileceğin yatırım araçlarına dönüşür.

Bu sistem sayesinde:

Yatırımcılar fiyat yükseldiğinde karla satabilir.
Eline para geçtiğinde düşük fiyattan sertifika ekleyebilir.
Evin tamamı kadar sertifika biriktirmek isteyenler piyasadan toplayarak bu hedefe ulaşabilir.

❓3. Ev sahibi olmak için belli sayıda sertifika mı gerekli, yoksa belli bir tutar mı?

Ev sahibi olmak için belli bir TL tutarı değil, belli sayıda sertifika gerekir. Çünkü:

Her konut için önceden belirlenmiş bir sertifika adedi vardır.

Örneğin: 1 daire = 10.000 sertifika
Bu adet, sertifika fiyatıyla çarpıldığında evin değeri ortaya çıkar.

10.000 sertifika × 200 TL = 2.000.000 TL

Yani:

💡 Toplam kaç TL yatırdığın değil, toplam kaç adet sertifikaya sahip olduğun önemlidir.

❓4. Peki bu ev nerede olacak? Kaç m² ? 2+1 mi, 3+1 mi?

Bu, proje özelinde belirlenir. Her proje:

Nerede bulunduğunu,
Hangi bloktan ev verileceğini,
O evin kaç metrekare ve kaç artı kaç olduğunu,
Kat planlarını ve tüm özellikleri,

…SPK onaylı izahnamede ve yatırımcıya sunulan belgelerde açıkça belirtir.

Dolayısıyla:

📌 “Asli edim hakkını elde ettiğinizde alacağınız ev, hangi daire olduğunu ve özelliklerini en baştan biliyor olursunuz.”

Not: Genelde TOKİ veya Emlak Konut projelerinde orta segmentte 2+1 veya 3+1 konutlar sunulur.


❓5. Evin değeri süreç içinde değişir mi? Enflasyon etkisi olur mu?

Burada iki ayrı durum var:

🎯 Ev sahibi olmayı hedefleyen yatırımcılar (Asli Edim):

Proje başlangıcında “bu daire 2.000.000 TL ve 10.000 sertifika” denmişse,
Evin fiyatı sabit kalır.
Sonradan enflasyon artsa da, ev fiyatı bu sabit sistemde değişmez.
Sen baştan belirlenen adet kadar sertifika toplarsan evi alırsın.

Yani:

✅ Evin fiyatı sabittir. Artış olsa bile sen oynamayan fiyattan evi alırsın.

💸 Tali edim ile geri ödeme alacaklar:

Tali edim durumunda proje sonunda konutların güncel piyasa fiyatına göre satış yapılır
Bu satıştan elde edilen para, sertifika sahiplerine oranlı olarak dağıtılır
Bu durumda enflasyon etkisi veya konut değeri artışı sizin payınıza yansıyabilir

Yani:

💡 Evin değeri zamanla artsa da asli edim için fiyat sabittir, tali edim içinse değer artışı fayda sağlayabilir.

❓6. Ya proje tamamlanmazsa, ev yapılamazsa ne olacak?

Gayrimenkul sertifikaları SPK onayı ile sadece TOKİ, Emlak Konut gibi güvenilir kamu kuruluşlarının projeleri için çıkarılır. Yani projeler devlet güvencesi altındadır. Ancak her yatırımda olduğu gibi burada da “proje iptali” gibi düşük ihtimalli ama olası riskler vardır.

Bu durumda:

Eğer proje iptal edilirse, elinizdeki sertifikalar SPK düzenlemeleri doğrultusunda nakit karşılığıyla iade edilir.

TOKİ veya proje yürütücüsü firma, belirlenen tazmin yöntemiyle yatırımcılara ödeme yapar.

Yani:

📌 Sertifikalar “ev garantili” değil, “devlet destekli” ve iade güvenceli bir yatırım aracıdır.

❓7. Proje bitince ev nasıl teslim ediliyor? Tapu süreci nasıl işler?

Asli edim hakkını kullanıp ev sahibi olan yatırımcı için süreç şu şekilde işler:

Evler tamamlandıktan sonra TOKİ veya ilgili firma, yatırımcılarla iletişime geçer.
Tapu işlemleri başlatılır.

Bu süreçte:

Tapu harcı (binde 20 civarı) ödenir.
Emlak vergisi, iskan gibi standart konut alım masrafları çıkar.
Tapu yatırımcının adına resmi olarak devredilir.

Not: Tapular şahsa özeldir, hisseli olmaz. Yani 1 ev = 1 tapu.


❓8. Ev için gereken sertifika adedini tamamlayamazsam ne olur?

Örneğin, ev için 10.000 sertifika gerekirken sizde sadece 9.800 varsa:

Asli edim hakkı kazanamazsınız.
Ev alma hakkınız olmaz.
Ancak sertifikalarınız proje sonunda tali edim kapsamında değerlendirilir:

Projedeki daireler güncel fiyattan satılır.
Elde edilen gelir, elinde sertifika bulunanlara oranlı şekilde ödenir.

Yani:

📌 Evin tamamını alacak kadar toplayamazsanız, paranız yanmaz, geri ödeme alırsınız.

❓9. Sertifikaları başkasına devredebilir miyim? Miras olur mu?

Evet.

Sertifikalar tıpkı hisse senetleri gibi Borsa İstanbul’da alınıp satılabilir.
Vefat durumunda, mirasçılara devredilir. Borsa portföyü varisler arasında bölüştürülür.
İsterseniz sertifikalarınızı başkasına satabilir, bağışlayabilir ya da devredebilirsiniz.

Bu yüzden:

✅ Sertifikalar kişiye özel, devredilebilir ve miras bırakılabilir varlıklardır.

❓10. Sertifikalar sadece ev almak için mi kullanılır?

İlk etapta sadece konutlar için kullanılsa da sistemin altyapısı çok daha geniştir. İleride:

-Ofis
-Dükkan
-Arsa
-Karma projeler

...gibi farklı gayrimenkul türleri için de sertifika çıkarılabilir.

Yani:

📈 Gelecekte bu sistem genişleyebilir ve her türlü taşınmaz yatırımına açık hale gelebilir.

❓11. Projenin ilerlemesini nereden takip edeceğim?

Şu anda:

TOKİ veya proje yürütücüsü web sitesinde aylık/3 aylık raporlar yayınlanır.
SPK onaylı belgelerde, iletişim ve bilgilendirme yolları açıkça yer alır.
Borsa İstanbul sisteminde yatırımcıya duyuru yapılabilir.
Henüz özel bir mobil uygulama veya e-Devlet entegrasyonu yok, ama geliştirilebilir.


❓12. Ev seçim hakkı nasıl belirleniyor? Hangi daire benim olacak?

Tüm sertifikaları toplayan yatırımcılara ev tesliminde:

Genellikle kura yöntemi ile sıra verilir.
Veya ilk tamamlayan yatırımcılara öncelik hakkı tanınır.
Eğer proje çok katılımcılıysa ve aynı anda birden fazla kişi asli edim hakkı kazanmışsa, daire seçimi SPK’nın izniyle kura ile yapılır.


❓13. Aidat, yönetim, iskan gibi masraflar kimden çıkar?

Ev tesliminde tapu sahibi olarak:

Aidat ve yönetim bedelleri size ait olur
İskan ruhsatı, tapu harcı ve vergi gibi masrafları da alıcı öder
Proje yürütücüsü yalnızca inşaatı teslim etmekle sorumludur
Bu masraflar genelde diğer konut alım süreçlerindekiyle aynıdır.


❓14. Bu yatırım Dolar veya Altın karşısında değer korur mu?

Ev fiyatları genellikle enflasyona paralel artar. Ancak:

Gayrimenkul sertifikasında fiyat sabit olduğu için, erken davranan yatırımcı TL bazlı kazanç sağlayabilir.
Ancak fiyat sabitken döviz çok artarsa, bu yatırım Dolar bazında zayıflayabilir.

Dolayısıyla:

📉 Sertifikayı ev sahibi olmak için alanlar uzun vadeli düşünmeli.
📈 Al-sat yapacak olanlar için ise sertifikanın borsa değeri önemlidir.

❓15. Sertifikalar değer kaybeder mi?

Evet, borsa işlemi gördüğü için:

Sertifika fiyatları arz-talebe göre dalgalanır
Projeye ilgi azsa veya ekonomik kriz çıkarsa fiyat düşebilir
Yani tıpkı bir hisse senedi gibi, kâr da edebilirsiniz, zarar da

Ancak:

Sertifikalarınız asli edim içinse, sabit ev fiyatıyla alım hakkı kazanırsınız.
Yatırımcılar genellikle orta-uzun vadeli düşünürse daha az risk taşır.

Uyarı : Burada verilen bilgiler şu ana kadar yayınlanan kaynaklardan elde edilmiştir. İlerleyen zamanlarda proje içeriğinde değişiklik ve güncellemeler olabilir bu yüzden yanlış bilgi sahibi olmamak ve doğru adımlar atabilmek adına projeyi sürekli takip etmek gerekir. 

Okuduğunuz için teşekkür ederim. Aklınıza takılan ve burada cevabını bulamadığınız bir soru olursa info@girisimbank.com adresine mail atabilirsiniz. Gerekli cevabı size mail olarak atıp ardından makaleye de eklemesini yaparım.